（2008年7月16日）
本文在简要分析我国传统地震灾后住房重建模式及其缺陷后，提出市场化背景下的灾后住房重建的基本思路，强调应处理好城镇与乡村、市场与政府、产权所有与社会公正、当地政府与对口支援政府、就地重建与异地搬迁重建、房产拥有者（业主）与原住房贷款银行等六方面的关系，并阐述了政府补助的四原则。更为重要的是对各种困扰当前住房重建工作的难题提出了解决的方法和途径，从而给出了有助于灾区基层干部理清重建思路、建设标准和金融支持等方面的对策建议。
一、传统灾后住房重建方式的缺陷
（一）传统的灾后住房重建模式
以灾损户为计算货币补助单位，但主要以政府组织包揽各类建筑和住房的重建工作。重建范围包括地震中倒塌、严重破坏和中等破坏的城镇住房，以及倒塌和严重破坏的农村住房。
1、城镇住房
政府给予城镇居民每户一定比例的住房购置补助，帮助城乡居民购买经济适用住房和震后重置住房；当地政府积极组织经济适用住房等多种房源，直接分配给居民；对原居住公房、廉租住房的低收入家庭，按原有政策重新登记并安排灾前同类住房；中等破坏（一般性破坏）的城镇住房，按建设部《建筑地震破坏等级划分标准》的要求，由有关部门组织专家对其进行全面清查鉴定后，由政府统一组织施工企业进行加固维修后再分配；城镇住房属于轻微破坏的，由居民自行进行维修处理，不纳入政府补助范围。
2、农村住房
农村居民采用政府补助，政府负责整村集中重建，原址重建的也可由农民互助自建的方式进行；农村住房被认定为中等破坏和轻微破坏的，由农村居民自行维修处理。
（二）缺陷分析
1、由于政府包揽了大部分住房重建，会扼杀广大住房所有者自力更生进行重建的积极性；
2、由于市场配置资源的功能未得以发挥，重建过程中的浪费现象普遍存在；
3、统一进行重建的结果导致了重建后建筑风貌单一呆板。
（三）唐山重建的教训
1、户均面积过小，只能满足基本居住功能，不能适应灾后小康生活的要求（户均仅44平方米）；
2、人均基础设施占有水平较低，文化、体育、卫生等必要的公用设施配套不足，影响生活质量的提高；
3、由于采用政府包揽建造住房，建筑形式、类型单一，各类道路较为狭窄，不能很好适应城市的发展。
二、市场化背景下的灾后住房重建基本思路
（一）基本思路
本次重建工作与三十多年前唐山地震重建的一个巨大区别在于，改革开放后的今天，已经建立了市场经济体制，绝大多数灾区人民都已拥有私人房产，绝大多数农民都有了自己30年不变的宅基地和责任田。而且市民群众一旦购买了具有70年土地使用权的房产，等于与政府签署了为期70年的公共服务合同（地方政府收取的土地出让金大部分用于城市公用设施建设）。尊重这些财产权利，保护产权人的利益，不仅能充分调动财产拥有者积极投身重建工作的积极性和创造性，而且还能迅速恢复灾区社会诚信和政府的公信力，让市场机制配置资源的作用得以发挥。依据《物权法》，尊重与保护个人财产，不以“不可抗力”来随意剥夺民众的财产权，不仅是一种社会良知，更是号召全体民众自力更生，以自己的双手重建家园的基础性工作。只有当尊重灾区人民的财产所有权，促使他们成为成熟的灾后重建主人时，重建工作才能高效率地开展，重建规划才能有效落实，才能在重建过程中避免巨大浪费。从这一意义上看，那种无视公民财产权，希望借助政府的大投入，以“公有制、大锅饭”的形式来重建家园的动机，有可能会因“好心办坏事”而酿成“人为的灾害”和腐败浪费。
根据5·12地震灾区的实际情况和市场化的程度，住房重建工作应统筹考虑以下几方面的关系：
1、处理好城镇与乡村重建补助的关系。城镇居民（房屋需重建者）每户名义上只应与农民建房均等地进行补助（中低收入家庭可由单位补助、公积金和金融扶持等酌情解决）。
2、处理好市场与政府作用的关系。政府可在标准制订与贯彻、城镇规划编制与实施、灾后过渡安置房、经济适用房和廉租房建设等方面负责落实。而住房的加固修理或震毁后重建，应由住房所有者直接与企业联系按市场规律办。这样既可调动各方面的积极性，又可防止政府越位包办导致资源配置低效率所造成的浪费。
3、处理好“产权所有”与社会公平之间的关系。所有震毁商品房的重建修复工作，应尽可能由产权拥有者通过市场解决。这样可避免面积、楼层、价格、产权等方面的纠纷。政府只对关系社会公平的低收入者、无房户提供保障性住房或过渡房。
4、处理好当地政府与对口支援政府的关系。对口支援城市应在重建规划和原有城镇总体规划的指导下，主要负责所有市政公用设施的修复和公用品的建设。但这一切都应在灾区地方政府的统一领导下进行。对商品房的修建，对口支援城市政府可派遣设计、开发、施工企业参与灾区重建，但要依据市场公平竞争的原则来进行。
5、处理好就地重建与异地搬迁重建的关系。就地重建可充分利用原有的城镇基础设施、外部交通的联系、原住民对周边自然环境和原有城镇空间机理的认识、邻里关系以及各类社会资源的持续利用的优点，故应优先考虑就地重建。对少数异地搬迁的居民，国家补助数额应与就地重建均衡，不能因差额巨大而造成异地重建的驱动力。而且对异地重建城镇，国家对基础设施的投入比就地重建要高出许多倍，不宜再在居民住房补贴上造成过大的差别。
6、处理好房产拥有者（业主）与原住房贷款银行之间的关系。房产拥有者对可修复的房屋享有所有权，对可不修复的房屋仍享有国有建设用地使用权。对于存在按揭贷款关系的银行来说，也应依法享有对可修复房屋的未损毁部分和土地证的抵押担保利益。但此时银行无法通过拍卖抵押品来回收贷款。灾后重建和修复工作应在兼顾房产拥有者和银行两者利益的前提下，积极协商，共创互利的重建途径。
